一种是以政府指定代理机构担保的高质量按揭贷款为基础资产的MBS；
另一种是由金融机构担保的MBS。
MBS服务商每个月将扣除服务费之后的按揭池现金流发放给投资者作为投资回报，并且投资者可以在二级市场交易MBS。MBS为贷款人提供了资金来源，提高了市场有效性。此外，MBS还通过衍生出抵押按揭证券而有效解决了利率变动引发的提前还款风险，因此MNS和ABS等以相关资产支持的证券曾被认为是解决市场失灵的有效工具。
MBS发行者从银行和金融公司购买了大量按揭贷款后，形成按揭池，并以按揭池未来现金流来偿还投资者利息和本金。由于对同一MBS的投资者中有人担忧按揭贷款被提前偿还，而另一部分希望尽可能早收回投资的投资者却面临延长风险。因此发行人把MBS分为不同的“部分（TRANCHE）”，每个TRANCHE代表了对同一MBS按揭池产生的现金流的不同级别的权利。例如，一个CMO(Collateralized Mortgage Obligations)可以分为多个TRANCHE，每个TRANCHE每个月都可得到固定的利息收入，但只有高级的TRANCHE同时每个月获得本金的返还，低级TRANCHE只有在比自己高级的TRANCHE获得了全部本金后才能开始接受本金返还。这样一来即使收缩风险和延长风险依然存在在，期望尽快收回投资的投资者可以通过购买高级TRANCHE降低风险，而不在意投资回报期的投资者可以购买低级TRANCHE降低风险。