1896年7月21日，清朝政府和日本政府签订《中日通商行船条约》。1898年8月29日，根据《中日通商行船条约》，清朝政府和日本政府签订《天津日本租界协议书及附属议定书》，划定日本租界，南临法租界，西北与老天津城相望。但没有进行开发。
1903年日租界正式成立时，又进行了扩展。面积有2150亩。东临海河，东南沿秋山道（如今的锦州道）与法租界相连，南抵墙子河（现南京路），西至南门外大街，北起东南角闸口沿旭街（今和平路）两侧到福岛街（现多伦道）折向西。 日租界地图
天津日租界的所在地域，原是位于天津城东南方的一片沼泽地，1860年代英法在天津开辟租界时，避开了这片不易开发的地区。1903年以后，进行了浩大的填筑工程。由于它位于英、法租界与天津旧城之间，不久发展成天津的娱乐商业区，日本政府允许在租界地吸毒，使得毒品行业合法化，因此当时在天津日租界成为烟馆、妓院云集的地方，曾引起国际舆论的关注。 天津日租界旭街
旭街--和平路(南马路至锦州道段) 旭街
曙街--嫩江路
寿街\大和街--兴安路
桔街--蒙古路
荣街--新华路(多伦道至锦州道段)
福岛街--多伦道
小松街--热河路
松岛街--哈密道
山口街--张自忠路(锦州道以北)
三岛街--新疆路
吉野街--察哈尔路
秋山街--锦州道
春日街--河南路
宫岛街--鞍山道
蓬莱街--沈阳道
吾妻街--佳木斯道
淡路街--甘肃路
须磨街--陕西路
桥立街--北安道
明石街--山西路
芙蓉街--河北路(多伦道至锦州道段)
住吉街--南京路(锦州道至南门外大街)
加茂街--青海路
浪速街
伏见街--万全道
海光寺路--新兴路（鞍山道至土场南道一段） 日租界今貌
以对日出口棉花为主。1930年代，该租界还以走私活动猖獗引起世人侧目。
日商三井洋行：秋山街（锦州道）、山口街（海河边，张自忠路）路口 1939年洪水中的日本公会堂
1936年，界内有执照的日本妓院、朝鲜妓院和中国妓院有200多家，正式营业的妓女1000多人。 界内公开制造、贩卖吗啡、海洛因的日本店铺有160多家，中国烟馆有500多家。曾经引起国际关注。
溥仪“行在”：宫岛街（今鞍山道）张园、静园。