土地整理阶段由政府主导实施征地拆迁及市政配套建设，涉及立项核准、规划条件确定、征地审批三项前置程序[1] [3] 。芜湖市国有土地收购储备中心下设开发科负责制定市级片区开发方案，通过代建制委托专业单位实施建设管理[2] 。该阶段需完成集体土地征用协议签署、地上物拆除补偿、道路管网铺设等基础工程，最终形成符合"七通一平"标准的可出让地块[4] [5] 。实务操作中需注意土地指标交易规则，新增建设用地指标不可买卖但补充耕地指标可跨区调剂[1] 。
开发商通过招拍挂获取土地使用权后，需完成规划设计、施工许可办理、质量监督等十五项建设程序。根据《城市房地产管理法》，开发企业须按合同约定用途及期限完成建设，逾期未开发将面临土地收回风险。施工阶段包含三通一平基础工程、主体建筑施工及配套设施建设，商品房预售需取得预售许可资质[5] 。上海等城市要求竣工验收备案后方可交付，物业移交需达到住建部门制定的接收标准[1] [3] [4] 。
产业运营阶段通过多元化经营实现资产增值，联东U谷采取"60%出售+20%出租+20%合作"的租售配比模式[3] [4] 。华夏幸福通过产业规划服务获取政府返还款及土地升值收益，其产业新城项目涵盖产业孵化、投资管理等全链条服务[3] [5] 。资产证券化成为重要退出路径，如金地商置通过发行上海8号桥ABS实现资金回笼[3] 。该阶段需构建包含物业维护、企业服务、金融支持的完整运营体系，平均投资回收期在8-10年[1] [4] 。